# NRUA y Comunidades de Propietarios: Derechos, Limitaciones y Conflictos 2025
Una de las preguntas mas frecuentes de los propietarios que quieren alquilar su vivienda es si la comunidad de propietarios puede impedirlo. La respuesta depende de varios factores: los estatutos de la comunidad, la normativa autonomica y la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo.
Que dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre el alquiler turistico
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) fue modificada en 2019 para permitir que las comunidades de propietarios puedan limitar o prohibir el alquiler turistico por mayoria cualificada de 3/5 partes de los propietarios. Sin embargo, esta limitacion no es automatica: requiere un acuerdo expreso de la comunidad.
El NRUA no cambia esta situacion. Tener el NRUA no te da derecho a alquilar si la comunidad lo ha prohibido, pero tampoco la comunidad puede impedirte tramitar el NRUA.
Escenarios posibles segun los estatutos
| Situacion | Consecuencia |
|---|---|
| Estatutos no mencionan alquiler turistico | Puedes alquilar, necesitas NRUA |
| Estatutos prohiben expresamente el alquiler turistico | No puedes alquilar, aunque tengas NRUA |
| Comunidad ha votado prohibicion por 3/5 | No puedes alquilar, aunque tengas NRUA |
| Comunidad ha votado recargo en cuotas | Puedes alquilar con recargo, necesitas NRUA |
El NRUA y los conflictos vecinales
El NRUA no resuelve los conflictos vecinales, pero si establece un marco legal claro. Si tienes el NRUA y la comunidad no ha prohibido el alquiler turistico, tienes derecho a alquilar. Si la comunidad intenta impedirte sin el acuerdo legal correspondiente, puedes recurrir a los tribunales.
Es importante documentar todas las comunicaciones con la comunidad y conservar el NRUA como prueba de cumplimiento normativo.
Como puede la comunidad limitar el alquiler turistico
Para que una comunidad de propietarios pueda limitar o prohibir el alquiler turistico, necesita:
- Convocar una junta extraordinaria con este punto en el orden del dia
- Obtener el voto favorable de 3/5 de los propietarios (que representen 3/5 de las cuotas de participacion)
- Inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros
Si el acuerdo no esta inscrito en el Registro de la Propiedad, no es oponible a los compradores futuros del inmueble.
Preguntas frecuentes
Puede la comunidad negarme el certificado de habitabilidad necesario para el NRUA?
No, el certificado de habitabilidad lo emite la administracion publica, no la comunidad de propietarios. La comunidad no tiene competencia para emitir o denegar este certificado.
Si compro un piso en una comunidad que ha prohibido el alquiler turistico, puedo alquilarlo?
Solo si el acuerdo de prohibicion no estaba inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento de la compra. Si estaba inscrito, el acuerdo te vincula como nuevo propietario.
[1] [Ley de Propiedad Horizontal](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906) - Articulo 17.12.
[2] [Real Decreto 1312/2024](https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2024-26356) - NRUA en Espana.
[3] [Tribunal Supremo STS 3671/2020](https://www.poderjudicial.es) - Jurisprudencia sobre alquiler turistico.
